Przepis ust. 4a stosuje się odpowiednio w przypadku potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego, o którym mowa w art. 156 ust. 4, a także w odniesieniu do opracowań i ekspertyz niestanowiących operatu szacunkowego, o których mowa w art. 174 ust. 3a. Jaka jest cena operatu szacunkowego? Na to pytanie trudno udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Nie istnieje bowiem odgórny, obowiązujący wszystkich rzeczoznawców cennik. Cena zależy więc od wybranego specjalisty, ale i ilości pracy, którą będzie musiał wykonać, wyceniając nieruchomość. Aktualizacja operatu szacunkowego może również wiązać się z określeniem nowej wartości nieruchomości. Operatów szacunkowych nie aktualizuje się, jeżeli od ich sporządzenia upłynął okres ponad 2 lat. Również nie poddaje się aktualizacji operatu szacunkowego jeśli wystąpi sytuacja, która w ocenie Rzeczoznawcy Majątkowego Ocena poprawności operatu szacunkowego wymaga tzw. wiedzy specjalnej a formalnym organem uprawnionym do jej przeprowadzenia jest stowarzyszenie rzeczoznawców majątkowych. Ocena przez stowarzyszenie trwa 60 dni więc zabiera czas w postępowaniu i jest wykonywana komercyjnie na koszt zleceniodawcy w cenie od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. RE: Zwrot kosztów wykonania Opinii wadliwego operatu szacunkowego. 161 § 3 Stronie, która poniosła szkodę na skutek uchylenia lub zmiany decyzji, służy roszczenie o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę od organu, który uchylił lub zmienił decyzję; organ ten, w drodze decyzji, orzeka również o odszkodowaniu. b) odległość od sieci do nieruchomości nie jest określona, lecz przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne, zgodnie z art. 15 ust. 4 u.z.z.w., przesądza swym stanowiskiem, czy istnieją techniczne możliwości świadczenia usług, anastępnie konsekwentnym wydaniem warunków technicznych, atakże czy są spełnione warunki To wyniki przeprowadzonej wyceny, a jego formę i treść określa: „Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny mienia nieruchomego i sporządzania operatu szacunkowego.” Operat szacunkowy jest ważny przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Jednak w praktyce jego realna wartość rynkowa wynosi kilka miesięcy. af41. Jak już zdarzy, że gmina nałoży na nas opłatę adiacencką warto wiedzieć, że od decyzji mamy prawo się odwołać. W jakim czasie i do kogo? Zapraszam do lektury. Co to jest opłata adiacencka? Wiele osób o fakcie, że istnieje coś takiego jak opłata adiacencka dowiaduje się dopiero w momencie, gdy dostanie od gminy decyzję, że ma ją zapłacić. Dlatego zachęcam do zapoznania się z artykułem Co to jest opłata adiacencka?, gdzie wyjaśniłem co to jest, kto ją ustala i w jakich przypadkach. Więc teraz tylko w dużym skrócie. Opłata adiacencka może zostać naliczona jeśli wartość nieruchomości, której jesteśmy właścicielem wzrośnie wskutek jednego z tych zdarzeń: Podziału nieruchomości, Scalenia i podziału nieruchomości, Budowy urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, środków unijnych, jednostek samorządu terytorialnego bądź źródeł zagranicznych. Czyli przykładowo, jeśli mamy działkę i dokonamy jej podziału to gmina może nam naliczyć opłatę adiacencką. Podobnie, jeśli gmina wybuduje nową drogę albo doprowadzi energię elektryczną lub gaz do działki to również może naliczyć tę opłatę. Jest jednak jedno ALE. Może to zrobić tylko jeśli wartość naszej działki w ten sposób wzrośnie. Dotyczy to każdego z trzech wyżej wymienionych przypadków. Kto określa czy wartości działki wzrosła? Robi to rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego. Opłata adiacencka – do kogo się odwołać i ile mamy czasu Od decyzji gminy nakładającej na nas jako właścicieli nieruchomości opłatę adiacencką można się odwołać. Ile mamy czasu? Na odwołanie od decyzji jest 14 dni od daty otrzymania (odbioru) decyzji. Czyli jeśli decyzję doręczono nam przykładowo 1 kwietnia to 14 kwietnia jest ostatni dzień na złożenie odwołania. W przeciwnym razie będzie ono nieskuteczne. Nie ma jednak znaczenia, kiedy odwołanie faktycznie wpłynie do organu. Jeśli nadaliśmy je na poczcie ostatniego dnia to będzie OK. Co ważne, jeżeli ostatni dzień terminu przypada w sobotę, niedzielę lub dzień ustawowo wolny od pracy, to za ostatni dzień terminu uważa się najbliższy dzień powszedni. Odwołanie składa się do organu drugiej instancji, czyli w tym przypadku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO). Robimy to jednak za pośrednictwem organu, który wydał decyzję. Czyli wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Jakie skutki powoduje wniesienie odwołania? Odwołanie sprawia, że decyzja nie jest ostateczna i w konsekwencji nie podlega wykonaniu. Czyli nie musimy płacić opłaty adiacenckiej do momentu wydania rozstrzygnięcia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Co jeśli rozstrzygnięcie Samorządowego Kolegium Odwoławczego również nie będzie po naszej myśli? Wtedy mamy jeszcze jedną opcję – skargę do Sądu Administracyjnego. Należy ją wnieść w ciągu 30 dni od dnia, kiedy decyzja organu II instancji (czyli SKO) zostanie nam doręczona. Wówczas sąd zajmie się naszą sprawą i będzie badał całość postępowania prowadzonego przez organ administracji publicznej (a nie tylko te elementy, które zaskarżyliśmy). Warto mieć na uwadze, że w przypadku gdy sąd przyzna nam rację i uwzględni naszą skargę to jego wyrok będzie „kasował” wydaną decyzję o opłacie adiacenckiej. Ale sprawa opłaty adiacenckiej i jej wysokości wróci i ponownie będzie rozstrzygana przez organ publiczny. Opłata adiacencka – podstawa odwołania Znamy już terminy i organy, do których możemy się odwołać. Co jednak można podważyć w decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej? Powodem ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości z tytułu jej podziału, podziału i scalenia lub budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Ustala się go na podstawie operatu szacunkowego, którego wykonanie gmina zleca rzeczoznawcy majątkowemu. Czyli osobie posiadającej specjalne, państwowe uprawnienia do wyceny nieruchomości. W dużym skrócie operat szacunkowy to specjalistyczne opracowanie, które podlega precyzyjnym regulacjom prawnym. I to on jest wyłącznym dowodem, na podstawie którego może zostać określony wzrost wartości nieruchomości. My – jako osoba, której nałożono opłatę administracyjną – mamy prawo zapoznać się z treścią operatu oraz sporządzić z jego treści notatki i odpisy. I to właśnie sprawdzenie poprawności i zakwestionowanie wyceny może pomóc nam uniknąć nałożonych przez gminę opłat. Warto również pamiętać, że operat szacunkowy może być wykorzystywany jedynie do celu, dla którego został sporządzony. I to przez okres nie dłuższy niż 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Po przekroczeniu tego terminu konieczne jest potwierdzenie jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego lub przygotowanie nowego operatu. W przypadku gdy tak się nie stanie skutkiem będzie umorzenie całego postępowania ze względu na upływ 3-letniego terminu, w jakim można wydać decyzję ustalającą opłatę adiacencką. Dwunastomiesięczny termin jest również wiążący dla organu odwoławczego. Jak to wygląda w praktyce? Warto wiedzieć, że powołanie drugiego rzeczoznawcy majątkowego, żeby zrobił drugi operat nic nie da. Nie może on być podstawą do podważenia operatu, który zamówiła gmina. Reguluje to art. 157 par. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który mówi: „Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny”. Opłata adiacencka – raty Jeśli jednak nie uda nam się odwołać od opłaty adiacenckiej pozostaje nam ją zapłacić. Mamy na to 14 dni od wydania ostatecznej decyzji. Warto wiedzieć, że ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje płatność w ratach i reguluje zasady tej płatności. Jeśli więc uznamy, że nie jesteśmy stanie zapłacić całości naraz możemy wnioskować o płatność w ratach. Przy czym maksymalny okres rat wynosi 10 lat. Z kolei same raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski (aktualną wysokość stóp można sprawdzić na stronie NBP). A należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. To by było chyba na tyle jeśli chodzi o opłatę adiacencką. Przy okazji zachęcam do zapoznania się z serią moich artykułów o księgach wieczystych. Zasady ksiąg wieczystych Jak czytać księgę wieczystą? – Dział I Jak czytać księgę wieczystą? – Dział II Jak czytać księgę wieczystą? – Dział III Jak czytać księgę wieczystą? – Dział IV Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej? Podobał Ci się ten artykuł? Uważasz, że jest wartościowy i komuś jeszcze może się przydać? Udostępnij go proszę Operat szacunkowy wykonuje rzeczoznawca majątkowy. Operat szacunkowy to szczególna forma wyceny nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat jest dokumentem urzędowym. Operat szacunkowy jest standardowym etapem procedury kredytowej. Koszty operatu zawsze pokrywa klient. Z kolei banki najczęściej wskazują rzeczoznawcę, z którym współpracują. Oczywiście wybór takiej osoby daje pewność, że nasz operat zostanie w banku zaakceptowany, ale eksperci podkreślają, że warto zlecić wykonanie operatu szacunkowego samodzielnie, a więc na własną rękę znaleźć rzeczoznawcę, który wykona wycenę nieruchomości. Listę akceptowanych rzeczoznawców znajdziemy na stronie Związku Banków Polskich. Można też po prostu spytać o to w banku, w którym chcemy złożyć wniosek kredytowy. Dlaczego warto mieć swój operat? Jeśli samodzielnie zlecimy wykonanie operatu, będzie on należał do nas, a nie do banku. To istotna zaleta, ponieważ w razie otrzymania w jednym banku decyzji odmownej w kwestii finansowania nie trzeba będzie od nowa płacić za operat dla drugiego banku. Mając swój operat szacunkowy, mamy to już z głowy, a nawet jeśli kolejny bank zleci wykonanie operatu, możemy go porównać ze swoim. Jeżeli jest mniej korzystny niż nasz, mamy w ręku argument do rozmów z bankiem. Co więcej – jeśli mamy upatrzoną nieruchomość, warto zamówić operat na samym początku. Dla własnego spokoju i żeby mieć pewność, że jest ona warta tyle, ile chce za nią zbywca. Ten zresztą – gdy zależy mu na sprzedaży – może partycypować w kosztach sporządzenia operatu lub przynajmniej o jego koszt obniżyć cenę nieruchomości. Spis treściIle kosztuje operat szacunkowyOperat szacunkowy kiedy warto go zrobićKto może sporządzić operat szacunkowyOperat szacunkowy wzórSporządzenie operatu szacunkowegoOperat szacunkowy ocena pod kątem zgodności z przepisami prawaJak długo jest ważny operat szacunkowy - aktualizacja operatu Ile kosztuje operat szacunkowy Warto więc we własny operat zainwestować. Koszt operatu nie jest duży, biorąc pod uwagę potencjalne korzyści. Wynosi około 500–800 zł. Na cenę operatu szacunkowego wpływ mają lokalizacja nieruchomości i jej specyfika, wybór metody, stawki na lokalnym rynku itp. Operat szacunkowy jest ważny przez rok, chyba że nastąpią istotne zmiany dotyczące nieruchomości, takie jak np. zmiana jej przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego. Po roku można operat przedłużyć o kolejny rok, pod warunkiem że podpisze się pod nim ten sam rzeczoznawca. Operat szacunkowy kiedy warto go zrobić Operat szacunkowy może być nam potrzebny w różnych sytuacjach, najbardziej spotykane to: ustalenie ceny sprzedaży/kupna nieruchomości; podział majątku; ustalaniu wartości masy spadkowej, darownizy aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste; odszkodowanie dochodzonego od gminy; egzekucja z nieruchomości; zabezpieczenie kredytu hipotecznego; Kto może sporządzić operat szacunkowy Rzeczoznawca majątkowy to osoba z uprawnieniami nadanymi przez ministra rozwoju. Listę rzeczoznawców majątkowych w Polsce znajdziemy w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonym przez Ministerstwo Rozwoju. Rejestr jest dostępny publicznie i można, a nawet powinno się w nim sprawdzić uprawnienia danego rzeczoznawcy. Działalność w zakresie wyceny nieruchomości przez osoby niebędące rzeczoznawcami majątkowymi jest zakazana i grozi za to kara grzywny w wysokości do 50 tys. zł. Skutkiem pracy rzeczoznawcy będzie operat szacunkowy, który nie jest po prostu wyceną, lecz czymś znacznie więcej – ma status dokumentu urzędowego, co zdecydowanie zwiększa jego rangę. Osoba, która sporządziła operat i podpisała się pod nim, odpowiada prawnie za podane tam informacje. Tych w operacie jest wiele – nie tylko dokładny opis i wycena mieszkania, ale również szacowana wartość nieruchomości w przyszłości czy też przeznaczenie danej lokalizacji, jeśli chodzi o gospodarkę przestrzenną gminy. Operat szacunkowy wzór Operat szacunkowy musi być sporządzony w formie pisemnej, a jego treść powinna odpowiadać przepisom prawa oraz standardom zawodowym rzeczoznawców majątkowych. Jego treść i forma powinna być jednolita, niezależnie od miejsca/regionu, w którym jest sporządzany oraz niezależnie od rzeczoznawcy majątkowego. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Przeczytaj też: Mieszkanie bez wkłady własnego Polski Ład >>> W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny; określenie celu wyceny nieruchomości; podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; opis stanu nieruchomości; wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. W operacie szacunkowym kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny. W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości. Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Sporządzenie operatu szacunkowego Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Niekiedy występują sytuacje, kiedy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych. W takim przypadku operat musi być podpisany przez wszystkich sporządzających go rzeczoznawców z podaniem dat i pieczęciami. W takim też przypadku odpowiedzialność za poszczególne części operatu szacunkowego ponoszą Ci rzeczoznawcy, którzy sporządzili określone jego części. Przeczytaj też: Taksa notarialna. Wysokość opłat notarialnych przy zakupie nieruchomości Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 12 maja 2010 roku, Sygn. Akt II SA/Gd 44/10 stwierdził: „1. Skoro na organie administracji spoczywa obowiązek oceny treści operatu szacunkowego, operat ten powinien być sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie, przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny, analizy logiczności i poprawności wniosków Wnioski operatu winny być możliwe do sprawdzenia na podstawie treści operatu, a wszelkie zastosowane korekty i współczynniki szczegółowo Brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego, a biegły powinien mieć na względzie, iż sporządza operat dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości, niezbędne jest więc dokładne wyjaśnienie sposobu w jaki biegły doszedł do zawartych w operacie wniosków, gdyż umożliwia to ocenę prawidłowości tego Rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy winien opierać się na danych, które możliwe są do zweryfikowania. Biegły korzystając z umów w celu ustalenia ceny, w razie wątpliwości strony co do wiarygodności dokonanych ustaleń, może wskazać źródła przyjętych do dokonania obliczeń ustaleń - w tym numery i daty zawartych aktów notarialnych.’’ Operat szacunkowy ocena pod kątem zgodności z przepisami prawa Może się również zdarzyć, iż w stosunku do jednej nieruchomości będzie sporządzonych dwa lub więcej operatów szacunkowych, pomiędzy którymi zachodzą istotne rozbieżności. Możliwe jest wtedy dokonanie oceny konkretnego operatu pod kątem jego zgodności z przepisami prawa i standardami zawodowymi, oraz co do kompletności opracowania. Operat szacunkowy może być badany również pod kątem, jego przydatności dla celu, w jakim został sporządzony, lub miałby być wykorzystany. Taka ocena operatu dokonywana jest przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż dwa miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie takiej oceny. W praktyce wygląda to tak, iż powoływany jest zespół oceniający składający się co najmniej z dwóch rzeczoznawców majątkowych. W ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy, którzy podlegali by wyłączeniu od udziału w sprawie na podstawie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. Takie przypadki wystąpią, gdy operat szacunkowy będzie 'badany' w sprawie: - w której rzeczoznawca jest stroną albo pozostaje z jedną ze stron w takim stosunku prawnym, że wynik sprawy może mieć wpływ na jego prawa lub obowiązki;- swego małżonka oraz krewnych i powinowatych do drugiego stopnia;- osoby związanej z nim z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli;- w której był świadkiem lub biegłym albo był lub jest przedstawicielem jednej ze stron, albo w której przedstawicielem strony jest jedna z osób wymienionych w pkt 2 i 3;- w której brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji;- z powodu której wszczęto przeciw niemu dochodzenie służbowe, postępowanie dyscyplinarne lub karne;- w której jedną ze stron jest osoba pozostająca wobec niego w stosunku nadrzędności służbowej;- w której występują uzasadnione przesłanki mogące budzić wątpliwości co do jego bezstronności. Jeżeli w stosunku do operatu szacunkowego została wydana ocena negatywna, operat szacunkowy od dnia wydania takiej oceny, traci swą moc prawną, tzn. traci charakter opinii o wartości nieruchomości, a organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych publikuje przez okres 12 miesięcy na swojej stronie internetowej informację o tej ocenie. W kwestii oceniania operatu szacunkowego zabrał głos Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 lutego 2008 roku, Sygn. Akt II OSK 103/07: „1. Przy ustalaniu wartości nieruchomości oceny prawidłowości sporządzenia operatu dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Postępowanie przewidziane w tym przepisie dotyczy wyłącznie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, a jego rezultatem nie może być dokonanie określenia wartości przedmiotu Złożony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w rozporządzeniu wykonawczym w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości.’’ Ten sam Sąd w wyroku z dnia 8 lutego 2008 roku, Sygn. Akt II OSK 2012/06 odniósł się do kwestii wymogów jakie powinien spełniać pełnowartościowy operat szacunkowy. „1. Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników Podstawową kwestią dla możliwości ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest to, czy zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego rzeczywiście wpływa na zmianę wartości Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia Brzmienie § 56 nie oznacza jednak iż wyliczenie sposobu dokonania wyceny nieruchomości jest wyczerpujące - katalog zamknięty. Operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy.’’ Jak długo jest ważny operat szacunkowy - aktualizacja operatu Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników takich jak cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – bierze się pod uwagę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Nie oznacza to jednak, iż po upływie 12 miesięcy od dnia sporządzenia operatu szacunkowego, konieczne jest sporządzenie nowego. Można dokonać potwierdzenia aktualności operatu już sporządzonego. Aktualność operatu szacunkowego musi być potwierdzona przez rzeczoznawcę, który go sporządził poprzez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym. Potwierdzić aktualność operatu może tylko i wyłącznie rzeczoznawca, który go sporządził, nie może to być inna osoba, czy inny rzeczoznawca majątkowy. Zwracam tu również uwagę, iż w rozumieniu przepisów prawa potwierdzenie aktualności nie jest nową opinią i może nastąpić tylko wtedy, gdy żadne czynniki istotne z punktu widzenia operatu się nie zmieniły. Taka aktualizacja operatu ma potwierdzić, że dana nieruchomość ma faktyczną i aktualną wartość – taką samą jak w dniu sporządzenia operatu. Przeczytaj też: Jakie warunki trzeba spełnić i ile zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 listopada 2010 roku, Sygn. Akt I SA/Wa 192/10 orzekł: „Zarówno przepisy jak i rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109) nie uprawniają rzeczoznawcy majątkowego do sporządzania aktualizacji operatu szacunkowego. Opracowanie takie nie jest bowiem opinią rzeczoznawcy majątkowego w rozumieniu art. 156 ust. 1 i w rozumieniu § 55-58 ww. rozporządzenia, ani też inną czynnością wymienioną w art. 173 Według § 58 ww. rozporządzenia można tylko dokonać potwierdzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził. Następuje to poprzez dołączenie do operatu klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza jedynie o aktualności operatu. Natomiast korekta wartości oszacowanej nieruchomości winna skutkować sporządzeniem nowego operatu.” Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 3 listopada 2011 roku, Sygn. Akt II SA/Wr 658/11, zajął podobne stanowisko: „Zarówno przepisy jak i przepisy rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) nie uprawniają rzeczoznawcy majątkowego do sporządzania aneksu do operatu szacunkowego, a tym samym jego aktualizacji. Oznacza to zatem, że opracowanie takie nie może stanowić opinii rzeczoznawcy majątkowego w rozumieniu art. 156 ust. 1 z tej to przede wszystkim przyczyny, że omawiana ustawa jak i rozporządzenie nie przewidują sporządzania aneksu do operatu poprzez dokonywanie korekty wartości nieruchomości w nim ustalonej.” Jak więc widzimy ustawodawca wyraźnie dał możliwość jedynie potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego, natomiast nie jest dopuszczalne dokonywanie aktualizacji już sporządzonego operatu szacunkowego, poprzez dokonywanie nowego określenia wartości nieruchomości. W przypadku jakiejkolwiek zmiany, konieczne będzie sporządzenie nowego operatu szacunkowego. Dokonanie potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego powoduje, iż jego „ważność” przedłuża się na kolejne 12 miesięcy. Dodatkowo, w świetle obowiązujących przepisów prawa dopuszczalne jest ponowne dokonanie potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego. Akty prawne: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ( 2016. 2147 tekst jednolity z późn. zm. ) Ustawa z dnia 27 marca 1997 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( tekst jednolity. ) Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 roku kodeks postępowania administracyjnego ( z dnia tekst jednolity z późn. zm.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku, w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( z dnia tekst jednolity z późn. zm.) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku, Kodeks cywilny ( tekst jednolity z późn. zm.) Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( tekst jednolity z późn. zm.) Przy odpowiednim prowadzeniu postępowania przez Właściciela, nierzetelny operat szacunkowy powinien zostać pominięty przez organ, a w razie wydania decyzji o odszkodowaniu w oparciu o taką wycenę, powinno dojść do uchylenia rzeczonej decyzji jako przykład może posłużyć jedna ze spraw dotycząca odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości przejętej pod realizację inwestycji drogowej pn. „Budowa drogi ekspresowej S6 Słupsk – Gdańsk na odcinku Bożepole Wielkie – początek Obwodnicy Trójmiasta”, tj. tzw. Trasy jednej ze spraw naszego Klienta, nieruchomość była dotychczas wyceniana trzykrotnie a organ I instancji – Wojewoda Pomorski – rozpatrywał sprawę już dwukrotnie. Wg pierwszej wyceny nieruchomości wartość nieruchomości określono na kwotę złotych. Wg drugiej wyceny nieruchomości wartość nieruchomości określono na kwotę złotych. Dzięki prawidłowemu prowadzeniu postępowania, doprowadzono do sytuacji w której przygotowano trzeci operat szacunkowy, wg tej wyceny wartość nieruchomości określono na kwotę decyzję wojewody wydano w oparciu o pierwszą wycenę, zaś drugą decyzję wojewody wydano w oparciu o trzecią wycenę. Po doliczeniu wszystkich dodatków, łączna wartość odszkodowania została ustalona na łączną wartość działania okazały się na tyle skuteczne (ponowną decyzję wojewody wydano po wcześniejszym jej uchyleniu przez ministra – na skutek odwołania), a rzeczona kwota tak dalece odbiegała od wysokości odszkodowań wypłacanych przez inwestora na tym terenie, że tym razem odwołanie od decyzji ustalającej odszkodowanie złożył inwestor – Skarb Państwa – reprezentowany przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w Gdańsku. Co to jest operat szacunkowy? W jakim celu i w jakich przypadkach należy go sporządzić? Odpowiedzi na te pytania, wprowadzające zarazem w „tajemniczy świat” wyceny nieruchomości, znajdziecie Państwo w poniższym artykule. Uzyskaj pełen dostęp do serwisu! Bądź na bieżąco ze wszystkimi zmianami w prawie. Ponadto zapewnisz sobie dostęp do: odpowiedzi na indywidualne pytania – będziesz mógł je zadać naszym ekspertom, szkoleń wideo dla zarządców nieruchomości, narzędzi (wzorów dokumentów, orzeczeń, aktów prawnych, ebooków), bazy porad i odpowiedzi na pytania zarządców. Logowanie Pytanie: Od kilku dni studiuję różne przepisy i szukam różnych możliwości rozwiązania sprawy (opisanej tu: Wniosek o dodatkowe oszacowanie nieruchomości jako sposób na uniknięcie licytacji – przyp admina). Jednym z rozwiązań, które mi się nasunęło, jest możliwość złożenia do sądu wniosku o odwołanie licytacji z powodu utraty ważności operatu szacunkowego. Od momentu jego ogłoszenia upłynął już termin 12-stu miesięcy ( na dzień dzisiejszy jest to 13 m-cy, na dzień licytacji – 15m-cy). Pytanie: czy powinniśmy w jakiś sposób uzyskać informację nt. tego, czy operat został przedłużony (tj. czy powinniśmy byli zostać o tym powiadomieni?). Czy możliwe jest złożenie wniosku do sądu o odwołanie terminu licytacji z powodu nieważności operatu i jednocześnie prośbę o wyłączenie rzeczoznawcy z art. 24 par. 1 KPA oraz złożenie wniosku do sądu o wystąpienie przez sąd do Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych o wydanie opinii nt. prawidłowości i ważności kwestionowanego operatu? Na żadnym z forów prawniczych nie znalazłem informacji nt. takiej możliwości. Może zechciałby się Pan do niej ustosunkować, podać wzór takiego wniosku i opisać swoim czytelnikom możliwe rozwiązanie? Odpowiedź: Z ustaleń które poczyniłem wynika, że w egzekucji z nieruchomości nie ma zastosowania art. 156 ustęp 4 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stanowiący, że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3 (12 miesięcy), po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Przeczytaj też: Skarga na opis i oszacowanie nieruchomości przez komornika Znalazłem bowiem uzasadnienie postanowienia Sądu Okręgowego w Kaliszu z dnia 22 grudnia 2015 r. sygn. akt II Cz 732/15 i przytaczam fragment: (…) z uwagi na dyspozycję przepisu art. 156 ust. 5 powołanej ustawy, obowiązek pozyskiwania klauzuli aktualności w operacie szacunkowym nie ma zastosowania do operatów szacunkowych sporządzanych w postępowaniach egzekucyjnych z nieruchomości. Zważyć bowiem należy, że przepisy te przewidują w tym zakresie odrębną regulację wynikającą z treści z art. 951 zgodnie z którą, jeżeli w stanie nieruchomości (w tym w zmianie rynkowej wartości nieruchomości – zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dn. r., I CKN 639/97, Lex nr 50629) pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, dodatkowy opis i oszacowanie może nastąpić jedynie na wniosek wierzyciela lub dłużnika. Świadczy o tym także przepis art. 985 § 2 nakazujący, po umorzeniu postępowania egzekucyjnego z powodu bezskuteczności drugiej licytacji i braku przejęcia nieruchomości przez wierzyciela na własność i wszczęciu nowej egzekucji z tej nieruchomości przed upływem trzech lat od daty drugiej licytacji, powtórzenie czynności opisu oszacowania nieruchomości jedynie na wniosek wierzyciela lub dłużnika (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dn. r., I ACa 28/13, Lex nr 1327561; Małgorzata Brulińska, Komentarz pod red. J. Gołaczyńskiego, LEX 2012, teza 17 do art. 948 Przeczytaj też: Prawie 100% różnica w dwóch wycenach nieruchomości dokonanych przez tego samego rzeczoznawcę – biegłego Istotnie, w przywołanym postanowieniu Sądu Najwyższego sygn. akt I CKN 639/97 napisano że, Przez “zmiany w stanie nieruchomości” z art. 951 trzeba rozumieć zmiany rynkowej wartości nieruchomości niezależnie od tego, z jakich wynikają przyczyn. Z uwagi na powyższe uważam, że przysługuje Panu prawo do złożenia do komornika wniosku o dokonanie ponownego opisu i oszacowania nieruchomości. Na ewentualną odmowna decyzję komornika przysługuje Panu skarga na czynności komornika, do sądu. Może Pan też wnioskować do komornika o wyznaczenie innego biegłego powołując się na nierzetelne oszacowanie natomiast nie wiem, jak komornik może odnieść się do tego wniosku zważywszy, że (w terminie) nie złożył Pana skargi w związku nierzetelną wyceną biegłego. Bezpłatne porady: poczta@

odwołanie od operatu szacunkowego nieruchomości